广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　（2003）佛中法民一终字第984号

　　上诉人（原审原告）陈策光，男，1951年2月23日出生，汉族，住所：广东省恩平市沙湖区伍边乡南村。

　　委托代理人吴育华、胡国能，广东引力律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）佛山市鸿强物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区汾江南路黎冲段47号铺。

　　法定代表人陈佳，职务总经理。

　　委托代理人李旭东、杨柏华，广东迅成律师事务所律师。

　　上诉人陈策光因租赁合同纠纷一案，不服原广东省佛山市石湾区人民法院（2002）佛石法民一初字121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

　　原审判决认定：原、被告于1999年2月26日签订铺位租赁合同一份，约定由原告承租位于佛山市禅城区黎冲北胜市场7号面积为45平方米的铺位一间，租赁期限为1999年3月1日至2001年12月31日，并约定租金计算标准和其他租赁相关事宜。合同签订后原告向被告交纳了2500元的保证金并进场经营。此份合同期满后，原、被告又于2001年12月10日签订租赁合同一份，约定由被告将位于佛山市禅城区汾江南路黎冲北胜市场7号铺位租给原告，使用期限从 2002年1月1日起至2003年12月31日止，面积为45平方米，租金为每月675元，合同保证金2500元，合同保证金可在合同终止时全额归还，合同还约定其他的相关事宜。合同签订后原、被告同意将上一份合同的保证金转为此合同的保证金，原告继续在该租位进行经营。2002年1月30日佛山市澜石镇安全委员会经检查后，对黎冲村北胜市场出租铺位存在消防安全隐患提出整改意见，公安消防部门亦于2002年4月22日发出限期改正通知书，要求佛山市禅城区澜石镇黎冲村民委员会（以下简称黎冲村民委员会）在2002年4月25日前改正，被告在接到黎冲村民委员会通知后，于2002年4月24日通知北胜市场的各租户，要求各租户在2002年5月25日前搬出铺位。而被告在2002年5月23日将北胜市场的铺位予以拆除。原告因与被告就有关铺位损失的赔偿问题经协商未能达成一致意见，原告遂向法院提起诉讼。原告承担的铺位所在的土地是属于黎冲村民委员会，但并未办理有关产权证明，原告承担的铺位并未通过工程质量验收和消防验收。被告是受黎冲村民委员会的委托对原告承担的铺位进行管理及办理一切的租赁事宜。

　　原审判决认为：因铺位租赁合同的有效的要件之一为出租方有出租物的产权证明，且铺位应通过工程质量验收和消防安全验收。而被告作为出租方并不具备上述条件，即将铺位出租。故原、被告所签订的租赁合同无效。而租赁合同无效是被告出租的铺位不具备出租条件所致，故被告应对造成此纠纷承担全部责任，原告请求中的保证金合理合法，予以支持；但原告请求中的卷闸款、围墙基建费、电话初装费及原告的经济损失不能提供证据予以证实，无法证明原告确因此事受到损失，故对原告此部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十八条的规定，判决：一、被告在本判决生效之日始10日内返还原告保证金2500元。二、驳回原告其他诉讼请求。本案一审受理费1053元由原告承担 947.7元，被告承担105.3元。

　　宣判后，陈策光不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决中只认定了上诉人与被上诉人之间的铺位租赁关系这一部分事实，未就上诉人与原 7号铺位的承租人张锦荣之间的转让事实予以认定，而这一事实与本案的争议有着一定的牵连关系，原审判决应予认定。根据上诉人与张锦荣于1999年4月13 日签订的铺位转让合同书，上诉人向张锦荣支付转让费（包括卷闸费、围墙基建费）为22000元，这一事实足以证明上诉人为租赁被上诉人的铺位所付出的前期投资，故这一部分损失被上诉人也理应承担。二、上诉人在原审中所请求的赔偿经济损失16803元并非没有依据，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同的有效期限至2003年12月31日，而被上诉人于2002年4月24日就通知解约，由此造成上诉人店铺不能继续经营至合同期满的损失，是上诉人根据广东省统计局公布的2001年度零售业年平均收入为10082元的数据计算出来的，而并非是上诉人杜撰的数据。三、原审判决适用法律不妥。上诉人对原审判决中认定铺位租赁合同无效没有异议，但根据前述上诉理由及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”造成合同的无效，过错完全在于被上诉人，因此造成上诉人的各项损失应由其全部承担。

　　被上诉人答辩称：上诉人的上诉理由不成立，关于铺位转让的事实与本案没有关联性，张锦荣没有转让权利，就算是有也属无效的转让行为。上诉人的请求没有依据，损失不包括合同履行后获得的利益，因这与违约不同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

　　上诉人在二审诉讼期间向本院提供了一份佛山市电信分公司业务申请单，证明讼争铺位被拆除，对上诉人所造成安装电话的损失。被上诉人质证认为该单不能证明上诉人的损失。

　　被上诉人在二审诉讼期间均没有向本院提供新的证据。

　　经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

　　本院认为：由于被上诉人出租的房屋，没有取得相应的产权证书，且没有合法的报建手续，没有通过工程质量验收和消防验收，不能证明其交付的出租物符合法律规定，故原审判决认定双方所签定的租赁合同无效正确，本院予以维持。因被上诉人出租的房屋不符合法律规定而造成合同无效，过错在于被上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人要求被上诉人返还保证金和赔偿损失合理，应予支持，但由于上诉人无法提供相应证据证实其所受到的损失，应承担举证不能的不利后果，故本院对其要求被上诉人赔偿卷闸门款、围墙基建款、电话初装费不予支持。上诉人上诉主张要求被上诉人按2001年度零售业年平均收入计算经济损失没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人与张锦荣之间的转让铺位的关系不属本案的审理范围，不予处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费1053元，由上诉人陈策光负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 陈 秀 武

　　代理审判员 吴 健 南

　　代理审判员 谭 洪 生

　　二○○三年七月四日

　　书 记 员 邱 雪 碧