广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　（2003）佛中法民一终字第629号

　　上诉人（原审被告）佛山市城区永成物业管理发展公司。住所地：佛山市体育路体育三街2号3楼。

　　法定代表人杨燕萍，经理。

　　委托代理人张秋、杨红，广东南岭律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）佛山市广丰金属再生有限公司。住所地：佛山市卫国路83号301室。

　　法定代表人陈秀洪，经理。

　　委托代理人周岚，广东古今来律师事务所律师。

　　上诉人佛山市城区永成物业管理发展公司因租赁合同纠纷一案，不服原广东省南海市人民法院（2002）南民三初字第222号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　原审判决查明：1995年11月28日，原、被告签订《投资保本分红租赁合同》，约定投资兴建铺位（地下为仓库、上层为铺位及天台的二层建筑），建成后上层1个铺位1个天台及下层1个仓库由原告自用，其余由被告租用，被告以保本分红的形式投资约300万元整，按月2%分红，原告的盈亏与被告无关，原告将地下39个仓库共1746平方米、上层39间铺位共1746平方米及铺位顶上天台租给被告使用，期限由1995年11月28日起共18年，租金自原告移交铺位给被告验收后60天起计算，租金当月结算，与红利及本金相抵，直到还清投资款后原告才能收取租金。合同签订后，原告于1996年8月16日建成铺位并经过验收合格后交付被告使用。1997年4月9日，双方签订了《补充协议》，约定通道扩大2米给被告使用，扩大面积按每平方米3.5元计租，每月租金合共 1533.11元，按合同约定，至2001年1月18日止，原告已以租金抵扣方式全部偿还了被告投资本息。被告实际并无支付任何租金给原告。另查明：本案讼争房屋（铺位）用地座落于南海市罗村镇佛罗公路边，面积18.15亩，是农村集体所有的土地，己经依法转为建设用地。该土地原是佛山市石湾区多用物资再生企业公司于1994年4月25日签订《有偿使用土地合约》向南海市罗村镇街边经济联合社（以下称街边经联社）租赁的，双方约定租地投资兴建铺位等建筑。后被告于1994年11月3日承接了物资再生公司在《有偿使用土地合约》中的权利义务，并与原告继续履行该合同。讼争房屋建成后，于1997年9月经过有关行政主管部门核准以街边外联社的名义领取了房屋所有权证（产权证中，所有权人后用括号加注了原告之名），产权证实际由原告持有。1999年6月1日，原告立具了欠条给街边经联社，确认欠街边经联社1996年的场地租金146000元及滞纳金14500元，1997年至1999年4月的场地租金共 411480元。后由于原告未能及时支付土地使用费，街边经联社于2002年1月22日向法院起诉要求原告支付土地租金。

　　原审判决认为：《投资保本分红租赁合同》包含了租赁及借款两个法律关系，就租赁合同关系而言，双方是自愿成立的，虽然原告利用农村集体土地兴建房屋（铺位）出租，并没有合法取得土地使用权，也没有取得房屋的所有权，甚至未按合同约定取得街边经联社的书面同意并办理公证；但所建的房屋已领取了房屋所有权证并由原告持有，且被告已经根据合同约定实际使用了房屋并一直占有、管理房屋，而街边经联社对此并没有提出异议，相反只是继续向原告主张房屋的土地租金；另外，双方在租赁合同关系中并没有违反法律或行政法规禁止性的规定，因此，可以确认双方的租赁合同关系合法有效。对于该租赁合同，双方均应当履行。被告使用讼争房屋后，除以投资及分红抵扣租金外，实际并无支付租金给原告，实际所拖欠的租金已经超过一年，已构成根本违约，且并无履行的诚意，故原告请求解除合同，理应支持。原告对讼争房屋虽然没有合法所有权，但原告是房屋的实际投资者，而作为土地所有人及房屋所有人的街边经联社也只是向原告追讨租金，对原告拥有讼争房屋的管理权并没有异议，故被告应当将讼争房屋移交原告管业。就双方签订的《补充协议》而言，是附属于房屋租赁合同的场地租赁合同，也应予以解除。至于《投资保本分红租赁合同》中的（投资分红）借款关系以及原告与街边经联社的关系属另一法律关系，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条。以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）的有关规定，判决：一、解除原告佛山市广丰金属再生有限公司与被告佛山市城区永成物业管理发展公司关于座落于南海市罗村镇佛罗公路边地下39个仓库、上层39间铺位及铺位顶上天台的租赁合同关系以及双方于1997年4月9日签订的《补充协议》，二、被告应于本判决发生法律效力之日起二十日内将上述铺位、仓库等建筑移交原告。案件受理费100元，由被告负担。

　　宣判后，佛山市城区永成物业管理发展公司不服，向本院上诉称：一、原判决认定事实不清，证据不足。原判决认定：“所建房屋已领取了房屋所有权证并由原告（即被上诉人）持有”，“双方在租赁合同关系中并没有违反法律或行政法规禁止性的规定，因此，可以确认双方的租赁合同关系合法有效”，“原告是房屋的实际投资者”。事实上，被上诉人（原审原告）是采取了违法的手段而取得了房屋所有权证，上诉人与被上诉人的租赁合同关系是无效的，且上诉人（原审被告）是房屋的实际投资者，原判决对事实的认定缺乏证据的支持。二、原判决适用法律错误。原判决适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》。而上诉人与被上诉人签订《投资保本分红租赁合同》的时间为I995年11月28日。因此，本案不适用新的合同法，三、原判决违反法定程序。在原审中，被上诉人（原审原告）既没有对证据《房屋所有权证》举证，上诉人（原本原告）也没有对该证据（房屋所有权证）质证，而原审法院违反法定程序直接采信了该证据。四、被上诉人作为本案的原告提起诉讼，其主体资格不适格。从一审法院查明的事实可知，上诉人与被上诉人于1995年11月28日签订的《投资保本分红租赁合同》中约定投资兴建的铺位用地座落于南海市罗村镇佛罗公路边，面积是18.15亩，是利用农村集体土地兴建铺位，该土地的土地使用权人是街边经联社，房屋所有权证中的所有权人也是街边经联社，从法律上来说，被上诉人对本案讼争的铺位既无土地使用权也无房屋所有权，土地使用权人及房屋所有权人均是街边经联社，街边经联社至今没有授权给被上诉人就本案诉争铺位提起诉讼，因此，上诉人认为，根据我国法律规定，被上诉人对本案讼争铺位不享有所有权，被上诉人在本案中依法不能作为原告提起诉讼，不具备要求上诉人向其返还讼争铺位的诉权，也就是说，被上诉人主体资格不适格，其不享有诉权，法院应依法驳回其起诉。五、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》依法无效，一审法院认定上诉人与被上诉人于1995年11月28日签订的合同合法有效，其理由是合同系双方自愿签订，双方在租赁合同关系中没有违反法律或行政法规禁止性的规定，而被上诉人实际持有房屋所有权证，因此确认双方的租赁合同关系合法有效。上诉人认为，一审法院上述认定是错误的。如前所述，被上诉人不是本案讼争铺位的土地使用权人及房屋所有权人，其对讼争铺位不享有权益，无权处分该铺位，根据我国《民法通则》的规定，只有财产所有权人才对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，在本案中，诉争铺位的合法权利人是街边经联社，其并未授权给被上诉人将讼争铺位出租给上诉人，因此，被上诉人无权将产权不属于自己的铺位出租，其与上诉人于1995年11月28日签订的合同因被上诉人主体不适格而导致合同无效，另外，双方签订的合同明确约定，被上诉人必须取得土地原产权人（即街边经联社）书面同意转租给上诉人，可由上诉人再转租的物业管理经营权，并约定该合同经双方签字公证之日起生效。而在本案中，该租赁合同未取得街边经联社的书面同意，从这方面来看，该合同亦是无效的。上诉人认为，造成合同无效的原因是被上诉人不具备签订租赁合同的主体资质，又未取得街边管理区经联社的书面授权，被上诉人在本案中是有过错的，根据我国《合同法》之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，被上诉人应就其过错赔偿上诉人因合同无效造成的损失，一审法院认定租赁合同合法有效是缺乏事实依据和法律依据的。综上所述，上诉人认为，被上诉人主体资格不适格，租赁合同依法无效，一审法院认定事实不清，判决错误，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。判令：一、依法改判上诉人与被上诉人于1995年11月28日签订的《投资保本分红租赁合同》无效：二、或者依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重新审判，三、依法判决由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。

　　上诉人在上诉期间，没有提供新的证据。

　　被上诉人口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

　　被上诉人在二审期间没有提供新的证据。

　　上诉人对原审认定其已偿还了本息有异议，认为被上诉人根本无资格收取租金。对原审查明街边经联社起诉土地租金事实表示不知原审法院如何查明的，也与本案无关。对原审判决确认的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

　　本院认为：讼争铺位（包括仓库、天台）由被上诉人租地投资兴建，以土地所有权人街边经联社名义领取房屋所有权证，并根据合同约定由被上诉人行使使用权，被上诉人出租讼争铺位给上诉人使用，并无违反法律或行政法规的禁止性规定，其租赁关系有效。上诉人与被上诉人签订的《投资保本分红租赁合同》虽约定由上诉人提供300万元用于铺位建设，但上诉人不是实际投资人，也不负担投资的盈亏，上诉人该投资款应认为是非法借贷，因此《投资保本分红租赁合同》中有关投资保本分红的条款为无效条款。由于双方之间的租赁关系有效，而且上诉人实际使用了讼争铺位，上诉人应按约定向被上诉人缴交租金；双方之间借贷关系无效，被上诉人应向上诉人返还300万元，并按银行同期贷款利率计算利息给上诉人。上诉人未按有效的租赁关系向被上诉人缴交租金，被上诉人起诉要求解除《投资保本分红租赁合同》，其请求中涉及解除合同租赁关系部分条款有理，应予支持。被上诉人未要求对非法借贷款项本息与租金一并处理，因此本院不予处理。上诉人仅要求归还非法借贷款项本息而不支付租金，其请求不合理，不予支持。上诉人与铺位产权人街边经联社之间并无直接的经济关系，其只是与被上诉人之间存在租赁和借款关系。上诉人上诉认为被上诉人没有铺位处分权，不是适格主体，所签订的《投资保本分红租赁合同》无效，其认为租赁关系无效的理由不能成立，不予支持。而《投资保本分红租赁合同》所附生效条件如公证、产权人书面同意等，因合同实际履行而发生变更，不影响合同效力，上诉人提出合同未生效的意见也没有依据，不予采纳。至于原审法院在处理中，部分证据没有经过质证而予以采纳，违反法律程序，应予纠正。其没有确定《投资保本分红租赁合同》整体及部分条款的效力就解除该合同，其处理结果也不正确，应予纠正。由于被上诉人拥有讼争铺位合法的使用权，原审判决判令上诉人向被上诉人移交讼争铺位并无不妥，该判项应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

　　一、维持原广东省南海市人民法院（2002）南民三初字第222号民事判决第三项；

　　二、上诉人佛山市城区永成物业管理发展公司与被上诉人佛山市广丰金属再生有限公司签订的《投资保本分红租赁合同》中投资保本分红条款为无效条款。

　　三、变更原广东省南海市人民法院（2002）南民三初字第222号民事判决第一项为：解除上诉人佛山市城区永成物业管理发展公司与被上诉人佛山市广丰金属再生有限公司于1995年11月28日签订的《投资保本分红租赁合同》中租赁合同条款及双方于1997年4月9日签订的《补充协议》。

　　二审案件受理费100元，由上诉人佛山市城区永成物业管理发展公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 陈 秀 武

　　代理审判员 谭 洪 生

　　代理审判员 吴 健 南

　　二○○三年四月十七日

　　书 记 员 胡 剑