重庆市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　（2005）渝一中民终字第3697号

　　上诉人（原审被告）重庆市北碚区中皓机械厂，住所地：重庆市北碚区童家溪镇大土村。

　　负责人钟华富，该厂厂长。

　　委托代理人包学东，重庆华立律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）钟华富，男，1953年8月18日出生，汉族，重庆市人，重庆市北碚区中皓机械厂厂长，住重庆市北碚区童家溪镇大土村垭口社。

　　委托代理人包学东，重庆华立律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告） 钟华智，男，1951年8月5日出生，汉族，重庆市人，重庆华普电子有限公司经理，住重庆市北碚区童家溪镇大土村垭口社。

　　委托代理人陈代贞，重庆市北碚城区法律服务所法律工作者。

　　上诉人重庆市北碚区中皓机械厂、钟华富因财产权属一案，不服重庆市北碚区人民法院（2005）碚民初字第786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审审理查明，2000年7月，被告钟华富以其自身的名义向重庆市北碚区童家溪镇大土村村民委员会购买原大土小学的房屋和土地使用权，双方于2000年 7月14日签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》，约定由钟华富购得大土小学房屋454 m2，土地使用权1298 m2，并支付房屋价款及土地使用权转让费18万元。2000年7月20日，钟华富办理完毕土地使用权证，获得位于北碚区童家溪镇大土村垭口社原大土小学的土地使用权1298 m2.此后，钟华富在该1298 m2土地上以中皓机械厂的名义申请修建厂房。2001年3月1日，中皓机械厂获得建设规划许可，被允许以投资70万元修建三层砖混厂房1557 m2，2001年4月19日再次获得建设规划许可，投资40万元修建三层砖混厂房846 m2.2001年4月初，前述规划许可的房屋修建完毕。2001年4月27日，钟华富与钟华智根据房管部门对前述房屋的测量结果，签订《房产分割协议》，在该《房产分割协议》中，双方约定：“钟华富、钟华智……于2000年7月为扩大各自生产规模共同购买北碚区童家溪镇大土村垭口社原大土小学房产454 m2和土地使用权1298 m2……扩建新建厂房面积2436 m2，经甲乙双方协商对房产及土地使用权达成协议如下：一、土地使用权按所占厂房占地面积划分，其中钟华富占地33%，即430 m2，钟华智占地67%，即868 m2，土地使用权证由钟华富、钟华智共同办理。二、新建和改建厂房共2436 m2，其中后楼简易厂房256 m2，中右底楼216 m2，地下室三间70 m2，中右楼三楼办公室56 m2，前楼右边三楼休息室一套100 m2共648 m2为钟华富所有，其余房产1788 m2归钟华智所有。三、土地使用权转让费：旧房购买费及所发生的各项费用按各自所占用地面积比例承担。四、新建和改建厂房建设费用按各自所有建筑面积的比例造价分摊……”双方于当日对该《房产分割协议》进行了公证。次日，原被告双方共同前往房屋和土地行政主管部门办理房地产手续，并于当日领取了房屋产权证，但房屋产权证上载明的产权人为中皓机械厂，房屋状况为砖混3层2147 m2简易1层256 m2，砖混2层119 m2，共计2522 m2.但是在本案的审理过程中，经被告钟华富申请，本院委托重庆市房屋勘测院北碚区房产测量所，对前述房屋进行了测量，该房屋实际面积为3199.53 m2，这表明该房屋的所有权面积比实际面积小。对于这一结果，原被告均表示当时为了少交纳各种规费，让测量人员测量少了。土地使用权证没有变更，权利人仍为钟华富。2001年8月1日，中皓机械厂与重庆华普电子有限公司（以下简称华普电子公司）签订《企业法人住所租用协议》，约定由中皓机械厂将位于北碚区童家溪镇大土村垭口社房屋2522 m2中的1900 m2租给华普电子公司使用，租金为1500元／月，租赁期限从2001年8月1日至2006年8月1日。此后，《房产分割协议》所确定的归钟华富享有产权的房屋和土地由中皓机械厂一直使用至今，由钟华智享有产权的房屋和土地由华普电子公司一直使用至今。2004年12月，原被告双方为房屋及土地使用权的权属问题发生纠纷，原告钟华智遂起诉来院。

　　另查明，中皓机械厂为私营独资企业，投资人和负责人为钟华富；华普电子公司的主要投资人为钟华智，法定代表人亦为钟华智。

　　原判认为，在共同共有财产关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；依法成立的财产分割协议，受法律保护，协议当事人应按照协议的约定，确认各自所有的财产。本案中，原告钟华智与钟华富各自使用的位于北碚区童家溪镇大土村垭口社的厂房及土地使用权，虽系钟华富出面购买、修建，但实为钟华智与钟华富共同出资。双方在出资修建厂房的过程中没有约定各自所占的份额及出资比例，各自出资的具体金额也无详细记载，因此，双方对建成的厂房享有共同的所有权，并对厂房所占土地享有共同的使用权。但是，在2001年4月27日，钟华智与钟华富签订《房产分割协议》对房屋和土地使用权进行了分割，终止了共同共有关系。该《房产分割协议》双方自愿签定，系其真实意思表示，并经过了公证，合法有效，双方应当遵守协议的约定，各自按约定享有房屋所有权及土地使用权。现该厂房的房屋所有权证载明产权单位为中皓机械厂，土地使用权证载明产权人为钟华富，这显然与该房屋和土地产权的真实状况不符。原告钟华智认为其原因是在办房地产手续时，为了避免交纳房地产分割交易税，才没有分开办证。因为钟华智确实出资修建厂房，《房产分割协议》合法有效，所以该辩解意见是符合常理的，本院对钟华智的这一辩解意见予以采信。被告钟华富认为，如果钟华智享有该厂房的所有权，中皓机械厂与华普公司就不用签订厂房租赁协议，华普公司自己使用就行了。钟华智对这一意见不予认可，认为当初签订租赁协议是因为华普公司申领营业执照必须要有住所，才签订了一个假的租赁协议。本院认为，因为已经有证据表明钟华智出资修建厂房，享有《房分割协议》所确定的房屋所有权和土地使用权，所以，钟华智的这一辩解意见亦是符合常理的，本院予以采信。被告钟华富还认为《房产分割协议》上所约定的房屋不在房屋产权证上，但本院认为《房产分割协议》上所确定的房屋和土地位置与房屋产权证上所确定位置均在同一位置，即北碚区童家溪镇大土村垭口社，被告钟华富并无证据证明在该位置上除房屋产权证上所指的房屋之外，还有其他独立的房屋的存在，因此，本院对被告钟华富的抗辩意见不予采纳。被告钟华富认为原告钟华智的诉讼请求已过诉讼时效，但本院认为，原告钟华智与被告钟华富签订《房产分割协议》之后，按协议约定各自使用房屋和土地至今，并未对房屋和土地产权发生争议，现原告钟华智提起确权之诉，并不适用诉讼时效规则，故对被告钟华富的这一抗辩意见，本院不予采纳。此外，《房产分割协议》中所约定的房屋面积与实际面积不一致，原因在于原告钟华智与被告钟华富在签订协议时没有对房层进行精确测量，但双方在签订协议时，待分割的房屋是明确具体的，《房产分割协议》对双方具体享有的房屋位置有明确的规定，因此，双方应分得的房屋不能以协议所载明的面积为准，而应以实际面积为准，即：除钟华富按协议所有或使用的房屋外，其余房屋均应由钟华智所有或使用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、位于重庆市北碚区童家溪镇大土村垭口社的1298 m2的土地使用权（现土地使用权证为碚集用（2000）字第1070号）由钟华富享有430 m2；由钟华智享有868 m2，由钟华富协助办理过户手续。二、位于前款所述土地上的房屋，其中后楼简易厂房、中右底楼、中右楼三楼办公室二间、前楼右边三楼休息室一套、地下室三间由钟华富所有（所有权面积以01-239号乡村房屋所有权证为准，实际面积超出所有权面积的由钟华富使用）；其余房屋归钟华智所有（所有权面积以01- 239号乡村房屋所有权证为准，实际面积超出所有权面积的由钟华智使用），由重庆市北碚区中皓机械厂与钟华富协助办理过户手续。案件受理费20010元，其他诉讼费9603.77元（含鉴定费1599.77元），共计29613.77元，由钟华智负担96313.77元，由钟华富负担20000元（此款已由钟华智垫付18400.23元，由钟华富于本判决生效后十日内给付钟华智）。

　　宣判后，重庆市北碚区中皓机械厂、钟华富不服上诉，请求撤销原判，其理由是：1.原判认定事实错误，将共同出资建房理解为共有房屋。双方约定的房屋分割协议未履行，双方共同办理产权证仍然办在钟华富一人名下。一审以分割协议而不以实际投资分割错误。2.被上诉人请求分割房产1788平方米，而一审判决在原告未变更诉讼请求的情况下，认定房屋分割不以协议载明的面积为准，将2500平方米左右的房屋分配给被上诉人错误。

　　被上诉人钟华智答辩称，原判正确，应予维持。

　　二审中双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。

　　本院认为，钟华富与钟华智签订《房产分割协议》中关于土地分割的内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，协议双方应当按此履行。但双方协议中约定的房屋分割，虽有具体的位置和面积，但双方均认可约定用于分割的房屋面积即房产证上载明的面积少于实际面积，目的是为了少缴行政机关规费，而且对约定的分割的房屋的位置双方陈述也不一致。故双方协议约定的面积并不属实，且规避法律法规，故双方分割协议对面积的约定无效。双方应当在重新由产权部门核定面积后分割。故对钟华智的该项请求不予支持。因为现在房屋所有权证和土地使用权证已合并办理，不能单独办理，故土地使用权证现在也不能过户。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：

　　一、变更重庆市北碚区人民法院（2005）碚民初字第786号民事判决第一项为位于重庆市北碚区童家溪镇大土村垭口社的1298 m2的土地使用权（现土地使用权证为碚集用（2000）字第1070号）由钟华富享有430 m2；由钟华智享有868 m2.

　　二、撤销重庆市北碚区人民法院（2005）碚民初字第786号民事判决第二项即位于前款所述土地上的房屋，其中后楼简易厂房、中右底楼、中右楼三楼办公室二间、前楼右边三楼休息室一套、地下室三间由钟华富所有（所有权面积以01-239号乡村房屋所有权证为准，实际面积超出所有权面积的由钟华富使用）；其余房屋归钟华智所有（所有权面积以01-239号乡村房屋所有权证为准，实际面积超出所有权面积的由钟华智使用），由重庆市北碚区中皓机械厂与钟华富协助办理过户手续。

　　三、驳回钟华智要求钟华富、重庆市北碚区中皓机械厂分割房屋的诉讼请求。

　　一审诉讼费用29613.77元。二审案件受理费20010元、其它诉讼费4002元，合计24012元（上诉人已预交）。一、二审共计53625.77元，由二上诉人负担11000元，被上诉人负担42625.77元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　蒲宏斌

　　代理审判员　聂　毅

　　代理审判员　刘　毅

　　二　OO　五年十二月九日

　　书　记　员　廖　蔷