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欧锦锋与佛山市第一建筑(集团)公司房地产分公司、佛山市创溢物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案
更新时间:2024-03-29 09:14:33

  广东省佛山市中级人民法院

欧锦锋与佛山市第一建筑(集团)公司房地产分公司、佛山市创溢物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案

  民事判决书

  (2004)佛中法民一终字第3号

  上诉人(原审被告)欧锦锋,男,1972年7月20日出生,汉族,住佛山市禅城区高闸门6号之一704房。

  委托代理人潘雁青,广东汇联律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)佛山市第一建筑(集团)公司房地产分公司。住所:佛山市禅城区公正路28号。

  法定代表人冼海滨,经理。

  委托代理人黄浩,该司职员。

  被上诉人(原审原告)佛山市创溢物业管理有限公司。住所:佛山市禅城区公正路26号。

  法定代表人吴淑英,经理。

  委托代理人冼海滨、黄浩。

  上诉人欧锦锋因与被上诉人佛山市第一建筑(集团)公司房地产分公司(下简称一建房产分公司)、佛山市创溢物业管理有限公司(下简称创溢公司)租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第796号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。

  原审判决查明:1993年2月9日,佛山市第一建筑(集团)公司的前身佛山市第一建筑工程公司因旧城区改造项目建设,取得房屋拆迁许可证,获准对包括佛山市莲花路、丹桂里、福山街部分范围内房屋及其附属物进行拆迁。后因资金问题,该片区部分旧房动迁后未能如期拆除。1999年8月14日,原告一建房产分公司与被告签订房屋租赁协议书,约定该司将征用后未拆迁的位于佛山市莲花路三洞6号的房屋租给被告作住宅使用,租期从1999年10月16日起至该司拆迁改造该房时终止;被告每月15日前向一建房产分公司交纳当月租金600元等。同年10月25日和11月17日,原告一建房产分公司和佛山市晨晖物业管理有限公司与被告签订房屋租赁协议各一份,约定由两原告将位于佛山市莲花路96号和三洞27号、31号的房屋出租给被告作住宅使用,租期均从2000年3月1日起至两原告需连片拆迁该部分房屋时止;其中莲花路96号房屋每月租金为980元、三洞27号和31号每月租金合计1080元;每月租金均于当月15日前付清;房屋修缮费用由被告负责等。被告在承租上述四套房屋时,曾口头向当时一建房产分公司的当时的两位经理李永杰、叶宣扬表示过欲将该四套房屋用于转租,但一建房产分公司对此未作明确答复,在上述三份相关租赁合同中亦未作约定同意。此后,被告将上述四套房屋转租给众多外来人员居住,以收取租金,并在管区派出所办理了出租屋许可登记。其中,在2000年6月8日三洞6号、27号的出租屋管理情况登记表中,被告填写“出租屋性质”为“私人业主”,“产权”栏填写为“公房”。2003年7月1日,两原告致函被告,称涉案四套房屋系出租给被告用于自用,但近日发现被告承租上述房产后未经同意,擅自转租给他人居住,违反了合同约定,故两原告依法解除双方原签订的三份房屋租赁合同,并要求被告于2003年7月11日前将上述四套房屋回复原状后交还给两原告。因被告在指定期限内未退还相关房屋,两原告于2003年7月17日以上述理由诉至法院。另查明,原告一建房产分公司系佛山市第一建筑(集团)公司下属专门从事房地产拆迁、开发的分支机构。佛山市晨晖物业管理有限公司系佛山市第一建筑(集团)公司投资设立的专门从事物业管理的子公司。该司于2002年10月15日更名为佛山市创溢物业管理有限公司。又佛山市莲花路96号已从2000年初变更为莲花路98号,两者为同一栋建筑物。

  原审判决认为:原、被告之间分别于1999年8月14日、10月25日和11月17日签订的三份房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,其约定符合法律规定,应予保护。在合同缔约阶段,被告曾经向原告一建房产分公司的两位副经理表示过承租涉案的四套房屋后将用于转租,但并未得到肯定的答复。意思表示可以采取明示的方式或者默示的方式作出。明示的意思表示是指行为人直接将其效果意思表示于外,而如当事人既未明示其意思,亦不能籍他项事实,推知其意思,原则上不具意思表示的价值。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十六条规定“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下,才可以视为意思表示。”结合本案的具体情况来看,三份合同的最后签订和盖章是由一建房产分公司的负责人江春潮来完成的,对是否转租的问题经过了该公司的集体讨论,但公司并未最终达成同意被告转租的决议,在最后正式签订的租赁合同中,亦无写入任何一建房产分公司同意被告转租的条款,证人叶宣扬也表示,一建房产分公司也没有同意被告在办理了合法手续的情况下可以转租。从当时双方缔约的过程来看,并无证据表明原告方默示了同意被告承租涉案房屋后用于转租。原告在缔约过程中,并不构成上述法律规定的“法律规定”或“当事人双方有约定”的“不作为的默示”,至于被告称在其承租涉案房屋后的数年中,原告参与了该出租屋的治安、消防等管理,用实际行为表示了默许被告进行转租,因被告未提供相应的证据证实,故对该抗辩不予采纳。综上,被告在承租涉案的四套房屋后,未得原告同意,擅自用于转租,已构成违约,应承担相应的违约责任。故原告方据此主张解除合同并收回出租房屋于法有据,应予支持。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,出现合同解除的法定或约定事由时,当事人“应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中被告对原告曾书面通知其解除合同不持异议。对于原告挂号邮寄通知解除租赁合同的催告函的三份挂号信收据,被告无异议。考虑到其中第一份(2003年6月18日寄出)通知因逾期退回,故以推定被告最早已于2003年7月1日收到原告方解除租赁合同通知为宜。至于两原告要求被告因逾期返还承租房屋而向其支付逾期违约金的诉讼请求,考虑到合同在原告依私力救济而解除后,对被告而言,其存在的已并非继续履行的问题,其未及时返还承租房屋并继续占用给原告带来的经济损失属于房屋实际使用费,而非逾期履行的违约金,故原告请求逾期履行违约金于法无据,其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十六条、第九十七条及第二百二十四条第二款的规定,判决:一、原告一建房产分公司与被告于1999年8月14日、两原告与被告于1999年8月25日、同年11月 17日分别签订的三份房屋租赁合同于2003年7月1日解除。二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于佛山市莲花路98号和莲花路三洞6 号、27号、31号共四套房屋完好返还给原告。三、驳回原告其它诉讼请求。

  欧锦锋上诉称:一、上诉人与被上诉人签订的三份租赁合同是双方的真实意思表示,是合法有效的合同,上诉人与被上诉人应当履行。上诉人与被上诉人分别于 1999年8月14日、10月25日及11月17日签订三份房屋租赁合同,约定被上诉人将位于佛山市莲花路98号、三洞6号、27号、31号共四套房屋出租给上诉人,并同意上诉人对上述四套房屋进行修缮,修缮费用由上诉人承担,上诉人应每月按时交纳租金,被上诉人除因对上述四套房屋改造需收回外,不得无故提前终止合同。合同签订后,上诉人依约交纳租金,现被上诉人无故要求解除合同,是违反合同的约定。二、上诉人向被上诉人租赁房屋时明确表示修缮后用于转租的,上诉人是口头同意的。上诉人的租赁用于转租的意图被上诉人自始就已明确。上诉人承租的房屋面积达400多平方米,每月租金高达2600元,上诉人自己已有稳定的居所,被上诉人清楚上诉人不是租房自用。该四套房屋租赁至今将近四年,在此期间,被上诉人一直参与出租屋的安全防火检查、计划生育检查以及治安等检查工作,被上诉人完全了解上诉人将房屋转租的事实,且从未对此提出过异议,被上诉人以“近日才发现上诉人未经其同意擅自转租”与事实不符。三、上诉人承租时上述四套房屋均是闲置的危房,是不适合居住的,上诉人对上述房屋投入了16万多元资金进行修缮,将上述四套危房修缮为适合居住的房屋,并通过出租屋的防火检查。上诉人将修缮后的房屋进行出租,是为了使闲置房屋得以利用,出租使被上诉人有了效益收入。原审法院认为上诉人在承租上述四套房屋后未征得被上诉人的同意擅自用于转租,已构成违约,应承担相应的违约责任,没有事实依据。四、原审在处理程序上是不当的,本案涉及两个不同的法律关系,一个是一建房产分公司与上诉人签订的出租协议,另一个是佛山市晨晖物业管理有限公司与上诉人签订的租赁协议,这两份租赁协议主体或出租方并不是同一个主体,因此原审法院把这两个不同的法律关系放在一个案件里处理是不当的。本案既然是租赁纠纷,房屋还有承租户居住,案件的处理与承租户有利害关系,法院也应当追加承租户作第三人。原审对一些事实没有核实清楚,如一建房产分公司对讼争房屋是否能主张权利等。综上,上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效,上诉人的转租行为已取得被上诉人的同意,被上诉人主张解除合同没有事实和法律依据,请求撤销原审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。

  被上诉人答辩称:1、讼争房屋是两被上诉人共同出租,佛山市晨晖物业管理有限公司是佛山市创溢物业管理有限公司更名前的企业名称,是同一法律主体;2、原审中被上诉人已向法院提供了拆迁许可证,这在原审的质证中上诉人也对此不持异议;3、上诉人上诉称应追加现租户作为当事人,被上诉人认为毫无必要;4、被上诉人作为拆迁人获取讼争房屋的管理处分权,是否法律上就认定原告拥有讼争房屋的所有权,被上诉人本身也不是十分的肯定,若按照上诉人的说法,被上诉人方也支持这四份租赁合同无效,从稳定社会的角度出发,被上诉人方还有拆迁人的重大利益在里面,通过讼争房屋来安置租户,因此被上诉人认为从法律角度来看这四份租赁合同是无效的,原告只有拆迁权,并不是对外的出租权;5、四份租赁协议显失公平,协议中对租期没有约定,是以拆迁为临界点,不具有现实性,从目前看,被上诉人是不可能有经济能力实施拆迁行为的。

  原审查明的事实双方当事人均无异议,经审查,本院予以确认。

  本院认为:上诉人与被上诉人于1999年间签订三份房屋租赁合同,约定被上诉人将其动迁后空置的房屋交由上诉人租赁使用,双方签订的租赁合同并无违反法律或行政法规的强制性规定,是有效合同,双方当事人应予履行。在合同缔约过程中,上诉人曾向被上诉人表示承租的房屋将用于转租,虽然被上诉人对上诉人提出的转租问题经集体讨论后并未作出肯定答复,但上诉人租用的莲花路96号(现98号)、三洞6号、27号、31号房屋分别位于不同地点,面积有400多平方米,不可能全部作住宅自用,被上诉人在签订合同时就应当清楚上诉人必然要将房屋转租。因此在上诉人提出要将房屋用于转租而未得到被上诉人明确答复的情况下,上诉人将房屋转租,不应认为是未经出租人同意擅自转租。而被上诉人明知上诉人必然转租房屋,在近四年的时间内未明确答复上诉人要求转租的请求,应视为其已默许上诉人的转租行为。上诉人的转租行为并未违反合同,也未损害被上诉人利益,因此被上诉人以上诉人擅自转租为由要求解除合同,依据不充分,不予支持。上诉人上诉认为其不属于擅自转租有理,应予支持。但其上诉认为原审判决程序不当,没有事实和法律依据,不予采纳。原审判决认定事实清楚,但适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,判决如下:

  一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第796号民事判决;

  二、驳回被上诉人佛山市第一建筑(集团)公司房地产分公司、佛山市创溢物业管理有限公司的诉讼请求。

  本案一审案件受理费100元,二审案件受理费100元,合共200元,由被上诉人佛山市第一建筑(集团)公司房地产分公司、佛山市创溢物业管理有限公司负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长 陈 秀 武

  代理审判员 吴 健 南

  代理审判员 张 雪 洁

  二○○四年三月九日

  书 记 员 邱 雪 碧

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