海　南　省　高　级　人　民　法　院

　　民　事　判　决　书

　　（2001）琼民终字第10号

　　上诉人（原审原告）三亚海港大酒店（以下简称海港大酒店），住所地三亚市解放二路。

　　法定代表人方权生，总经理。

　　委托代理人陈耀中，海南乾诚律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）三亚港务局（以下简称港务局），住所地三亚市建设路。

　　法定代表人周敬民，局长。

　　委托代理人姜彬，港务局副局长。

　　委托代理人李毛毛，新东方律师事务所律师。

　　原审原告方权生，男，51岁，海港大酒店承包经营人，现住海港大酒店6楼。

　　上诉人海港大酒店因房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市中级人民法院（2000）三亚民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海港大酒店的法定代表人方权生、委托代理人陈耀中，被上诉人港务局的法定代表人周敬民、委托代理人李毛毛，原审原告方权生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审认定：港务局与三亚市科技咨询服务公司（以下简称科技公司）签订综合大楼租赁合同，约定：港务局将综合大楼出租给科技公司经营，租赁期从1990年6月1日起至2000年5月31日止。科技公司投资200万元对大楼进行装修、配套。租赁期满后，港务局移交科技公司财产清单所列设备、设施和科技公司投资200万元装修、配套工程完工清单中所列全部设备、设施以及一切与大楼结构和周围环境连体的设施系统归港务局所有；科技公司因经营需要后续添置的设备动产归其所有。1990年4月16日，科技公司向市人民政府申请开办海港大酒店。同年5月5日，三亚市人民政府办公室批复同意开办该酒店。同年9月28日，科技公司与方权生签订《关于企业经济包干责任制合同书》，任命方权生为＂海港大酒店＂总经理，法定代表人，负责经营管理该酒店，实行独立核算、自负盈亏。至此，海港大酒店承接科技公司的权利义务。1996年7月24日，港务局与海港大酒店签订协议书，约定海港大酒店让出旧舞台用地274平方米给港务局，港务局一次性补偿给海港大酒店10万元。原审认为：港务局与科技公司签订的综合大楼租赁合同为有效合同。海港大酒店已承接该合同约定的承租方的权利和义务。方权生与海港大酒店之间的经济责任包干经营关系，不属本案审理范围。港务局与海港大酒店之间属于房屋租赁关系，港务局在租赁期满后要求海港大酒店依约交还租赁物，不存在无形资产归属问题。港务局没有接收海港大酒店动产的义务。海港大酒店主张港务局未按合同约定提供原定数量电视机，与事实不符。有补充协议书证明，让出租赁房屋范围的部分场地，经双方协商同意，不属港务局违约。海港大酒店提出用港务局已收取的酒店装修尚未开业期间的租金35万元及利息冲抵部分租金的请求，违反合同规定。海港大酒店请求判令被告承担其应出资而未出资的款项131．8万元的利息，并赔偿其从2000年6月6日下午强行让酒店停业造成的实际损失3．5万元（计至起诉之日），因未能提供足够的证据，不予支持。1999年9月以后的租金，可以根据三亚市酒店经营实际适当调整，按原定租金的80％收取。港务局反诉请求判令海港大酒店立即停止营业，依照租赁合同的规定完整地交出大楼及相关设备、设施等财产，按合同约定进行财产分割，符合法律规定，应予支持。据此，作出判决：＂一、原告（反诉被告）三亚海港大酒店应于本判决书发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）三亚港务局交付大楼及大楼租赁时移交清单所列财产（含抽水泵4台）和双方约定投资200万元装修、配套工程所列全部设备、设施以及一切与大楼结构和周围环境连体的设施系统（含电梯、中央空调系统、电视接收系统）；除此之外，因经营需要后续添置设备动产部分归原告（反诉被告）三亚海港大酒店所有。　二、原告（反诉被告）三亚海港大酒店应于本判决书发生法律效力之日起十日内付给被告（反诉原告）三亚港务局所欠租全（从一九九九年十月一日计至二OOO年五月三十一日，按每年70万元的80％折计）；逾期付款，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）三亚海港大酒店和被告（反诉原告）三亚港务局的其他诉讼请求。四、驳回原告方权生的诉讼请求。＂

　　海港大酒店不服原判，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决；改判港务局承接酒店财产，向上诉人支付有形资产价款435万元（庭审时变更为637．382万元）、无形资产价款1000万元（庭审时变更为404．6万元）；改判港务局承担应由其出资而未出资的款额131．8万元（包括安装电话线、大楼一二层装修及改善消防排污供水系统的投资）十年利息共计134．4万元并赔偿上诉人经济损失300万元；改判将港务局已收取上诉人尚未开业期间的租金35万元及利息用于冲抵所欠租金；改判1999年9月以后的租金按港务局出租海盛大酒店的降租比例计付；改判港务局赔偿从2000年6月6日下午强行酒店停业造成的实际损失3．5万元（暂计算至起诉之日）。主要理由是：科技公司与港务局签订综合大楼租赁合同书并非单纯的租赁合同。该合同约定上诉人的义务远远超过了被上诉人的投资义务，实际上使上诉人成为投资合作者。因此，上诉人有权对酒店财产进行评估、折价和分割；被上诉人对酒店无形资产应予以补偿。上诉人为顺利完成酒店移交，合理合法分割酒店财产，在分割前已委托有资格的评估单位对酒店的投入资产进行评估鉴定。该鉴定应作为双方分割和确认财产的依据。原审混淆了动产和不动产的界限，将本该属于海港大酒店的中央空调、电梯、卫星电视接收系统等财产错判给被上诉人。属于港务局所有的装修、设施和设备仅限于合同约定投资200万元以内，超过部分应属于上诉人。租赁合同第七条规定的＂后续添置设备动产＂，系指合同附件第1条规定的兴建游泳池、露天花园及停车场等项目。企业的无形资产，与企业同时存在、同时消亡。企业在分割有形资产时，应对无形资产进行评估分割。原审判决故意偏袒港务局，对其在履行合同期间首先违约的责任、不合理约定装修期间缴交租金、非法以暴力强行酒店停止营业的行为，一概不提。被上诉人未按合同约定提供75台电视机，致使上诉人客房标准价格降低，造成损失50万元。1996年7月24日，上诉人与被上诉人签订补充协议，约定让出土地的补偿时间是从1996年7月至2000年5月31日，而1993年7月至1996年6月的经济损失未赔偿。因被上诉人私自转卖酒店用地，造成上诉人收入损失250万元，并造成上诉人建员工简易宿舍投入51万元。租赁合同规定装修包括筹备工作时间不够3个月，而按照装修工程预算的正常施工时间应是1年，至少10个月。被上诉人收取上诉人因装修而未开业期间的租金35万元，不合理、不公平。该款应予退还并支付利息。被上诉人于2000年6月6日强行酒店停止营业，造成酒店名誉和经济损失，原判认定上诉人没提供相应损失依据是错误的。被上诉人不按合同规定提供外线电话线路，使致上诉人增加投资1万元安装电话线。酒店一楼铺面装修不合格造成倒塌，被上诉人本应重新装修完善，但未装修。被上诉人没有履行二楼的装修义务。一、二楼两项装修工程，致使上诉人增加投资80万元。消防、供水、排污系统不合格，有关部门责令整改，致使上诉人增加投入50．8万元。一审认定我方未按补充合同规定预付款项，致使附楼未能建造，与实际不符。实际上是港务局不履行该补充合同。港务局答辩称：港务局与海港大酒店所签订的合同，是一份合法有效、典型的房屋租赁合同，而不是其它性质或内容的合同。租赁期限届满时，港务局没有义务接受属于海港大酒店的财产和所谓的无形资产，并支付这些财产的价款。海港大酒店要求支付应由港务局出资而未出资的款项的利息，毫无事实依据和法律依据。港务局已列举大量事实，提供了充分证据，证实港务局不存在违约事实。海港大酒店已在大楼移交清单上签字盖章并特别签署＂上列房屋及设施均完好优美＂。这证实海港大酒店在几次诉讼中反复提出的一楼装修不合格，消防、排污、供水系统等不合格，都是无中生有。港务局已提供100台电视机的进货发票，证明港务局有足够的电视机供给海港大酒店。港务局提供双方签订的协议书，证实旧舞台用地274平方米土地是海港大酒店自愿转让的，而且转让价款10万元已在租金中扣除。从1990年3月31日交付大楼到1990年6月1日开始计算租金，这三个月免收租金，实际上是港务局对海港大酒店的支持和照顾。合同并没有规定必须等到海港大酒店将大楼装修完毕开始营业才交租金。港务局在海港大酒店开业前收取第一笔租金，完全符合合同规定，合理合法。一审判决1999年10月以后的租金按80％计算，尽管降低租金对港务局不利，但是港务局并不上诉。在双方就酒店大楼交还进行交涉期间，港务局为防止无关人员趁机捣乱，安排内部几位保安人员在酒店外维持秩序，并非动用警力干预酒店正常经营。合同期满后，海港大酒店对大楼已失去承租使用权，其继续占据大楼强行营业，是对港务局财产权的侵犯。海港大酒店要求赔偿经营损失3．5万元，是非法要求。

　　原审原告方权生与海港大酒店共同提起上诉，但其在庭审时已明确表示撤回其个人的上诉。

　　经审理查明：港务局（甲方）与科技公司（乙方）于1990年3月5日签订《三亚港务局综合大楼租赁合同书》。该合同书约定：甲方将位于解放二路的新建综合大楼出租给乙方经营。租赁期为10年，从1990年6月1日起至2000年5月31日止。租金按年度计算，前5年每年60万元，后5年每年70万元；租金每年分四次平均支付，每季度支付一次，支付时间为前一季度末十天前，每逾期一天按应付租金的百分之一支付滞纳金。乙方将综合大楼重新命名为＂海港大酒店＂，并投资200万元对其进行装修、配套，逐步将其建成一家有一定知名度的高档宾馆（装修、配套标准主要包括：客房配有空调、电视、电话，墙面贴墙纸或喷涂，天花吊顶，安装电梯等）。大楼全部装修配套工程于1990年5月底完工，电梯最迟要在9月底安装完毕。全部工程完工后，编制装修配套工程清单，由双方代表签字后作为合同附件。租赁期满后，大楼内甲方移交乙方财产清单所列设备、设施和乙方投资200万元装修、配套工程完工清单中所列全部设备、设施以及一切与大楼结构和周围环境连体的设施系统归甲方所有；乙方因经营需要后续添置的设备动产部分为乙方所有。甲方提供大楼供水系统、排污系统、消防系统要完备，并按照线路设计图纸提供材料（不包括灯具）给乙方施工，为大楼安装一条外线电话线路。甲方为乙方提供75台20寸威牌电视机，总计人民币22万元；乙方应在临开业前5天提货并支付三分之一款。乙方要爱护大楼及周围的一切设施并做好维修保养工作，保证租赁期满后保质保量归还甲方。该合同附件规定：1．甲方同意乙方另增加投资兴建游泳池、露天花园、停车场等建筑物；2．附乙方投资200万元装修及购置设备的预计清单（据双方当事人陈述，该清单实际上并未制作）。港务局按合同约定于同年3月31日将综合大楼交付给海港大酒店，同时移交《三亚港务局综合大楼及配套设施移交清单》。该移交清单上列明抽水泵及设备（包括抽水机4台），消防、排污、供水系统，供电照明线路材料等14项移交项目，并注明＂上列房屋及设施均完好优美＂。海港大酒店已在该清单上签字并加盖公章。同年4月16日，科技公司向三亚市人民政府申请开办海港大酒店。同年5月5日，市政府办公室批复同意开办海港大酒店，并且实行独立核算，自负盈亏。同年9月28日，科技公司与方权生签订《关于企业经济包干责任制合同书》，约定科技公司将该酒店发包给方权生经营管理，实行独立核算、自负盈亏，每年上缴一万元管理费，同时约定公司任命方权生为海港大酒店总经理、法定代表人。港务局对海港大酒店承接科技公司权利义务，予以认可。海港大酒店经装修、配套后，于同年12月19日开业。按合同约定，港务局向海港大酒店提供电视机的价格为每台2933．33元。海港大酒店后来只按每台2250元单价向港务局提取30台电视机。港务局不再向海港大酒店交付电视机，海港大酒店也没有支付余款。海港大酒店于1990年12月23日又去函港务局，提出拟向港务局订购威牌20寸电视机36台，请求港务局同意赊销。1994年9月20日，港务局（甲方）与海港大酒店（乙方）签订《三亚港务局综合大楼租赁补充合同》，约定：乙方使用的危房（简易竹楼用地274平方米）提前退回甲方；甲方在综合大楼后院建设一幢八层附楼给乙方职工住宿；该楼的所有权属于甲方；乙方为取得该楼的使用权，按总造价的37．5％投入资金共同建造；附楼建成后乙方使用到2000年5月31日，然后按主合同规定办法归还甲方；甲方同意乙方在主楼后院西侧围墙内建筑一幢二层简易职工食堂，使用期满后按主合同（即大楼租赁合同）第七条规定移交给甲方。该补充合同订立后未实际履行。1996年7月24日，港务局与海港大酒店签订《协议书》，约定海港大酒店让出旧舞台用地274平方米给港务局，港务局一次性补偿10万元给海港大酒店，作为海港大酒店合同期间的经营补偿。因港务局未给海港大酒店安装外线电话线路，海港大酒店自行安装电话线，支出费用6572元。经本院主持双方当事人对酒店财产进行清点，查明＂与酒店大楼结构和周围环境连体的设施＂有：卫星电视接收系统、闭路电视系统、发电机组、抽水机组、消防系统、洗衣机组、配电系统、中央空调及其管道安装系统、变压器、电梯、通信交换机。海港大酒店未按合同约定制作投资200万元装修配套工程完工清单，交双方签字，作为合同附件。在二审诉讼中，海港大酒店单方列出投资200万元装修配套清单，其中包括购置如下设备：电视机78台、热水器75个、电话机105台、办公桌20张、铁文件柜14套、五件套沙发7套、前台大堂办公桌1张。港务局对上列设备属于合同约定投资200万元装修配套部分，没有异议。租赁期限届满后，海港大酒店继续占用该综合大楼进行经营，直到三亚市公安河西分局于2001年5月30日以违反消防法为由作出行政处罚决定限其停业。在双方发生纠纷期间，港务局曾于2000年6月派人到酒店张贴有关酒店因交接而停业的告示。三亚市公安局河西分局从1992年7月17日至1999年12月1日先后7次向海港大酒店发出火险隐患整改通知书、责令限期改正通知书，并对整改、改正情况进行复查验收。复查结果均不合格。三亚市环境资源局分别于1993年11月、1994年4月、1996年11月向海港大酒店发出限期治理污水的通知、召开逾期不治理污水单位会议的通知和要求重报污染治理方案的通知。因海港大酒店拖欠租金，港务局于1993年提起诉讼。海南省高级人民法院在对该案作出的（1995）琼法经终字第40号民事判决中提到，港务局交付大楼基础设施和消防排污系统确有缺陷，对酒店经营有一定影响，对此港务局应承担一定责任，其费用待承包期满一并清算。上诉人主张其为改造完善消防、排污、供水系统共投入50．8万元。其中，有正式发票证实与消防、排污、供水系统有关的费用为338449．94元。港务局对有正式发票的投入费用承认其真实性，但认为不能证明港务局交付大楼的消防系、排污、供水系统存在缺陷以及有关投入费用是由于存在缺陷造成的。

　　本院认为：原审认定港务局与科技公司签订的《三亚港务局综合大楼租赁合同书》为有效房屋租赁合同，并据此认为应按合同约定确定酒店财产归属，港务局没有接收海港大酒店动产的义务，港务局在租赁期满后要求海港大酒店依约交还租赁物，不是接收企业，因此不存在无形资产归属问题。原审的这一判决理由，是正确的。海港大酒店以合同约定其投入资金进行装修配套，其承担的义务已远远超过被上诉人的投资义务为由，主张其实际上成为投资合作者，因此双方签订综合大楼租赁合同书并非单纯的租赁合同。海港大酒店这一主张缺乏法律依据。大楼租赁合同书规定承租方应当投资200万元对酒店进行装修配套，这其实是承租方取得租赁财产使用权所应付出的代价的一部分，不能因此而改变合同的性质。租赁合同第七条对租赁期满后财产分割问题已作明确约定，即：租赁期满后，甲方移交乙方财产清单所列设备、设施和乙方投资200万元装修、配套工程完工清单中所列全部设备、设施以及一切与大楼结构和周围环境连体的设施系统归甲方所有；乙方因经营需要后续添置的设备动产部分归乙方所有。也就是说，一切不动产，包括与大楼结构和周围环境连体的设施都属于港务局所有；除了原港务局移交给海港大酒店使用的动产和按合同约定投资200万元购置的动产以外，乙方因经营需要后续添置的设备动产部分归其所有。双方后来签订的《三亚港务局综合大楼租赁补充合同》中关于海港大酒店在主楼后院合资兴建的附楼和独资兴建的简易职工食堂，使用期满后均按主合同（即租赁合同）规定归港务局所有的规定，进一步印证了租赁合同第七条的真实意思表示。海港大酒店认为，其投入酒店的财产，除约定投资200万元装修配套的财产以外，其余部分都属其所有。这一主张，显然与租赁合同第七条规定不符，而且导致该条款前后约定矛盾。海港大酒店将该条款中关于＂乙方因经营需要后续添置的设备动产部分归乙方所有＂规定解释为，是针对合同附件第1条作出的规定。而合同附件第1条作出所规定的恰恰是投资兴建游泳池、露天花园、停车场等建筑物，并不涉及设备动产。可见，海港大酒店的上述解释，不能自圆其说。由于港务局没有接受酒店动产的义务并且已明确表示不愿意接受按合同约定应归海港大酒店所有财产，因此对酒店财产应进行实物分割。海港大酒店请求判令港务局支付随酒店转移的有形资产价款637．382万元，缺乏法律依据。海港大酒店提供北京北方亚事无形资产评估事务所的评估报告，不能作为其请求港务局支付无形资产价款404．6万元的依据。因为，该评估报告已经明确指出＂企业商誉无形资产价值的评估，都是以企业持续经营为假设前提，才能带来未来收益＂。从该报告的内容看，＂三亚海港大酒店企业商誉无形资产价值1416万元＂的评估结果，实际上是通过预测海港大酒店永续年限的未来收益得出的。租赁期满后，海港大酒店已经无权使用港务局的综合大楼持续经营，其对该大楼也就没有无形资产可言。海港大酒店在承租综合大楼期间的商誉好坏，与港务局无关。海港大酒店请求港务局向其支付无形资产价款404．6万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同签订后，海港大酒店按每台2250元单价（并非合同约定单价）向港务局提取30台电视机，港务局后来不再向海港大酒店交付电视机，海港大酒店也没有支付余款，而且海港大酒店曾于1990年12月23日去函港务局，提出拟向港务局订购威牌20寸电视机36台，请求港务局同意赊销。可见，事实上双方当事人已对租赁合同第十二条约定的价格和数量作了变更。海港大酒店请求港务局承担不按合同约定向其提供足够数量电视机造成的经济损失50万元，理由不成立，依法不予支持。海港大酒店要求港务局承担擅自将属于租赁房屋范围的300多平方米（实际面积274平方米）场地转卖他人的违约责任，赔偿经济损失300万元，没有根据。双方签订的《协议书》证明，提前退回274平方米租赁场地，经双方协商同意，并且已经给予海港大酒店10万元补偿，并非港务局擅自处分该场地。海港大酒店认为10万元只补偿1996年7月至2000年5月31日的经济损失，不包括1993年7月至1996年6月的经济损失，这种主张不合情理。考虑到大楼要进行装修才能正常经营，港务局已经给予海港大酒店近三月免收租金的时间。合同明确约定大楼全部装修配套工程于1990年5月底完工，电梯最迟要在9月底安装完毕。海港大酒店完全可以通过扩大施工队伍加快工程进度，缩短装修时间。其提出用港务局已收取的酒店装修尚未开业期间的租金35万元及利息冲抵部分租金的请求，显然没有道理，也不符合合同约定。一审已经根据三亚市酒店经营的实际情况，对1999年9月以后的租金适当调整，按原定租金的80％收取。海港大酒店请求进一步降低租金，缺乏依据。海南省高级人民法院对另案作出的（1995）琼法经终字第40号民事判决已确认，港务局交付大楼基础设施和消防排污系统确有缺陷，对酒店经营有一定影响。对于海港大酒店付出的与改造、完善消防、排污、供水系统有关的费用338449．94元，应由港务局承担。此外，海港大酒店自行安装外线电话线路支出的费用6572元，应由港务局承担。以上两项费用计付利息时间从1990年6月1日起计算。租赁期限届满后，海港大酒店继续占用港务局的综合大楼进行经营，应向港务局支付租金。租金按每年70万元的80％计算。港务局于2000年6月派人到酒店张贴酒店停止营业的告示，对酒店经营造成一定影响。因海港大酒店未能提供造成实际损失的具体证据，可以采取免收一个月租金的办法，补偿其损失。海港大酒店的部分上诉理由成立，应予支持。一审以租赁合同为依据判决分割酒店财产是正确的，但由于忽略了当事人并未按合同约定制作投资200万元装修配套工程完工清单，对投资200万元装修配套的设备动产未清点确认，导致判决不确定，无法执行，因此，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，判决如下：

　　一、维持三亚市中级人民法院（2000）三亚民初字第23号民事判决第三、四项。

　　二、变更三亚市中级人民法院（2000）三亚民初字第23号民事判决第一项为：海港大酒店应于本判决书发生法律效力之日起十日内向港务局交付综合大楼、《三亚港务局综合大楼及配套设施移交清单》所列财产（详见清单）、租赁合同约定由承租方投资200万元装修配套的设备动产（包括：电视机78台、热水器75个、电话机105台、办公桌20张、铁文件柜14套、五件套沙发7套、前台大堂办公桌1张）以及一切与大楼结构和周围环境连体的设施系统（包括：卫星电视接收系统、闭路电视系统、发电机组、抽水机组、消防系统、洗衣机组、配电系统、中央空调及其管道安装系统、变压器、电梯、通信交换机）。上述财产以外，海港大酒店因经营需要后续添置的设备动产（不包括与大楼结构和周围环境连体的装修财产）归海港大酒店所有。海港大酒店应于本判决书发生法律效力之日起十日内将属其所有的财产全部搬离综合大楼。

　　三、变更三亚市中级人民法院（2000）三亚民初字第23号民事判决第二项为：海港大酒店于本判决书发生法律效力之日起十日内付给港务局所欠从1999年10月1日计至2001年5月30日的租金及利息（2000年6月份的租金免交）。租金按每年56万元计算，利息从应付款之日起按银行同期同类贷款利率计算。

　　四、港务局于本判决发生法律效力之日起十日内付给海港大酒店改造、完善消防、排污、供水系统费用338449．94元和安装外接电话线费用6572元及其利息（利息从1990年6月1日起按银行同期同类贷款利率计算）。以上费用及其利息可直接从海港大酒店所欠港务局的租金中折抵。

　　二审诉讼费人民币103655元，由上诉人海港大酒店负担80％（即82924元，已预交3万元，尚欠52924元），被上诉人港务局负担20％（即20731元）。限双方当事人于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴清诉讼费。

　　本判决为终审判决。

　　审

　　判

　　长

　　简万成

　　审

　　判

　　员

　　王志勇

　　代理审判员

　　李梅华

　　二OO一年八月三日

　　书

　　记

　　员

　　裴再斌